HGU, Tanah Terlantar Dan Rechtsverwerking

Kosakata baru itu muncul dari perseteruan sengit antara PTPN VIII dan pihak Front Pembela Islam dibawah kepemimpinan Habib Rizieq Shihab yang diduga tanpa kesepakatan mendirikan Bangunan Ponpes di Megamendung.  

Kosakata baru itu adalah HGU, tanah terlantar, dan kepemilikan otomatis atas pendudukan tanah selama 25 tahun.

HGU

HGU adalah Hak Guna Usaha. Hak yang dibebankan di atas tanah negara untuk kepentingan perusahaan pertanian, perikanan atau peternakan. Aturannya jelas dan terang ada di Pasal 28 Undang Undang Pokok Agraria.

HGU diberikan oleh Pemerintah kepada setiap Warga Negara Indonesia (WNI) atau badan hukum yang didirikan dan berada di Indonesia. Jangka waktunya 35 tahun dan dapat diperpanjang 25 tahun.

Sebagai sebuah hak atas tanah maka kepemilikan HGU mesti disertai oleh alat bukti. Alat bukti kepemilikan yang sah, menurut Pasal 19 ayat (2) huruf c UUPA, adalah sertifikat.

Sertifikat yang harus dimiliki pemegang HGU adalah sertifikat HGU.

Pada persoalan menyangkut keabsahan pengakuan hak oleh PTPN VIII, hal itu dianggap sudah selesai. Kejelasan akan bukti kepemilikan sudah PTPN VIII miliki sejak tahun 2008. Dan diakui pula oleh Menteri Kordinator Politik, Hukum dan Keamanan.

Adapun seandainya terjadi proses jual beli tanah yang dilakukan tanpa seizin pemilik yang berhak maka jual beli demikian harus dianggap batal demi hukum.

Sebab, jual beli tersebut dilakukan dengan klausa yang tak halal atau tanpa memiliki dasar, tanpa sertifikat.

Adapun persoalan mengenai ganti rugi atas uang yang terlanjur dibayarkan, atau soal penipuan, itu menjadi persoalan para pihak di luar pemegang sertifikat tanah.

Pemegang sertifikat justru dapat menempuh jalur hukum sebab tanahnya diserobot.

Tanah Terlantar

PTPN VIII, sebagai perusahaan yang diberikan hak, tentu memiliki tanggung jawab. Tanggung jawab yang terpenting adalah mengelola secara baik tanah tersebut.

Memanfaatkannya dengan memperhatikan lingkungan sekitar. PTPN VIII dilarang melakukan tindakan penelantaran tanah yang sudah menjadi Hak Guna Usahanya.

Apabila terjadi hal seperti disebutkan di atas maka secara yuridis PTPN VIII akan berpotensi kehilangan haknya.

Tanah terlantar sendiri, menurut Peraturan Kepala BPN RI 4/2010, adalah tanah yang diindikasikan terlantar dan tanah terlantar.

Tanah yang diindikasi terlantar adalah tanah yang diduga tidak diusahakan, tidak dipergunakan, atau tidak dimanfaatkan sesuai dengan keadaan atau sifat dan tujuan pemberian hak atau dasar penguasaannya yang belum dilakukan identifikasi dan penelitian.

Sedangkan tanah terlantar adalah tanah yang sudah diberikan hak oleh negara berupa Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, dan Hak Pengelolaan, atau dasar penguasaan atas tanah yang tidak diusahakan, tidak dipergunakan, atau tidak dimanfaatkan sesuai dengan keadaannya atau sifat dan tujuan pemberian hak atau dasar penguasaannya.

Dari definisi di atas artinya tanah terlantar yang mungkin menjadi beban PTPN VIII adalah tanah terlantar dengan kategori sudah dilekatkan status HGU di atasnya.

Tanah tersebut lantas tidak dipergunakan, atau tidak dimanfaatkan sesuai dengan keadaannya, atau sifat dan tujuan pemberian hak, atau dasar penguasaannya.

Untuk kasus PTPN VIII maka mekanisme penentuan apakah tanah yang dimilikinya tersebut telah diterlantarkan atau tidak, harus melalui identikasi dan penelitian oleh pihak yang otoritatif. Pihak yang otoritatif dalam hal ini adalah BPN.

BPN, apabila menemukan indikasi itu, kemudian melakukan identifikasi dan penelitian terkait tanah yang diduga terlantar. Dilanjutkan dengan memberikan surat peringatan sebanyak tiga kali.

Setelah semua proses dilakukan dan tetap tidak diindahkan oleh pemegang hak maka langkah selanjutnya, sesuai amanat Pasal 17 Perka BPN 4/2010 tentang Tata Cara Penertiban Tanah Terlantar, Kantor Wilayah akan mengusulkan kepada BPN Pusat untuk menetapkan tanah tersebut sebagai tanah terlantar.

Selama BPN belum melakukan identifikasi dan penelitian. Selama belum ada penetapan resmi bahwa tanah PTPN VIII itu telah ditelantarkan.

Mutatis mutandis, seandainya ada pihak yang menduduki tanah tersebut.

Pendudukannya tanpa izin yang jelas dan didasari hanya pada asumsi pribadi dengan tidak disertai alat bukti kepemilikan.

Atau ada pihak mengubah fungsi peruntukan di luar fungsi peruntukan HGU. Maka pihak tersebut dapat dikategorikan melakukan Perbuatan Melawan Hukum.

Lembaga Rechtsverwerking

Hukum Tanah Nasional tidak secara eksplisit menyebutkan istilah rechtsverwerking. Atau istilah kepemilikan langsung apabila telah mendiami tanah beberapa tahun dengan etika baik.

Rujukannya adalah Putusan Mahkamah Agung No. 979/K/Sip/1971 yang memenangkan kepemilikan hak pihak tergugat atas dasar telah sekian waktu (lebih dari 30 tahun) dengan itikad baik bertindak sebagai pemilik.

Perlu dicermati kepemilikan yang diputus menang pengadilan tersebut memiliki unsur. Unsur pertama adalah waktu.

Kedua, unsur niat. Unsur waktu yang diamanatkan yurisprudensi itu penguasaannya telah mencapai lebih dari 30 tahun. Dan unsur niatnya adalah dengan niat yang baik.

Jika kepemilikan tersebut, meskipun waktunya lama, dilakukan tidak dengan niat yang baik, maka kecil kemungkinan untuk dimenangkan.

Putusan pengadilan, rata-rata pada umumnya, hanya akan memenangkan pihak yang terbukti nihil mens rea (niat jahat) dan actus reusnya (tindakan jahat).

Penutup

Itulah analisa secara normatif dari desas desus yang beradar. Hukum itu, selain mengenal proses litigasi, mengenal pula penyelesaian secara non litigasi (di luar pengadilan).

Proses tersebut biasa kita kenal dengan istilah mediasi. Alangkah baiknya pihak-pihak yang terlibat dalam persoalan tersebut seperti PTPN VIII dengan FPI kemudian bertemu.

Duduk dengan kepala yang dingin untuk kemudian menemukan solusi terbaik. Terlebih ruang yang diperdebatkan itu berkaitan dengan pendidikan agama yang memiliki nilai manfaat sosial.

Bakhrul Amal
Penulis adalah Dosen Unusia Jakarta dan penulis Buku Hukum Tanah Nasional